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Alquileres: una ley conflictiva y un mercado con defectos

Desde la entrada en vigencia de la nueva norma, hace casi un año, los aumentos y las dificultades para concretar las operaciones marcan la tónica de una distancia cada vez mayor entre la realidad y lo que se pretendió regular. Ya se habla de modificaciones y también de subas que exceden la capacidad de pago de los inquilinos

Mientras el próximo 31 de marzo finaliza el congelamiento de las subas de los alquileres, establecido hace un año por un Decreto de Necesidad y Urgencia del Gobierno nacional, y que además impedía los desalojos, se esperan fuertes ajustes, por lo menos que compensen el desfasaje inflacionario.

Esto llega en un mercado completamente distorsionado, no solo por esta medida, sino por el cambio en la ley que no trajo los resultados esperados, y que, además, sumó una reglamentación de presentación ante la agencia impositiva de estos contratos, agregando costos en una situación donde no sobra nada.

 

Mercado sin equilibrio

“Nosotros anticipamos que esto podía suceder cuando se empezó a hablar de la modificación de la Ley de Alquileres, anticipamos que se podía llegar a complicar mucho el equilibrio que debe tener cualquier mercado, y el inmobiliario no es la excepción”, afirmó Estanislao Puelles Millán, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, en diálogo con CNN Radio Mendoza, al ser consultado sobre esta realidad.

Para el dirigente, “si bien la ley tiene algunos aspectos que son positivos, hay un tema que trajo mucha incertidumbre en los propietarios, que fue el tema de los aumentos anuales dados por el Banco Central, un punto sumamente criticado por el sector, y esta ley que se puso en vigencia en julio, se le sumó el DNU de congelamiento, y las consecuencias fueron una retracción de la oferta de propiedades en alquiler –anticipándose a la seguramente magra actualización del Central– y trajo como consecuencia menos oferta y mayores precios. Ese es el escenario hoy”.

Estanislao Puelles Millán.

No obstante, sostiene que este fin del decreto el 31 de marzo puede ser el comienzo de la normalización, con mayor oferta para que los inquilinos tengan mayores posibilidades de elección.

Con respecto a los aumentos de alquileres, Puelles señaló: “En Mendoza los aumentos no fueron tan altos, estamos calculando un incremento del 45% interanual”, cifra que lo asemeja mucho a la inflación registrada.

 

Menos oferta

Con respecto a la baja pronosticada de la oferta, puntualizó: “Eso ocurrió, nosotros lo estamos notando desde fines del año pasado, estimando una retracción del 30% de la oferta inmobiliaria. Por eso justamente la desesperación de muchos inquilinos de no poder encontrar una vivienda, no estamos pudiendo darles soluciones a los clientes. Esto no pasa solamente en Mendoza, sino a lo largo de todo el país, porque muchos propietarios migraron sus inmuebles de la oferta locativa a la venta, y muchos otros directamente decidieron no hacer nada, y tomar una pausa a ver qué pasa”.

A la hora de pensar en las soluciones, el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza pone foco en las autoridades nacionales: “Es necesario que el Gobierno de señales claras de qué es lo que quiere hacer con la economía, porque, por un lado, dicen que quieren ponerla en orden, pero, por otro lado, sale un señor como Grabois diciendo que las propiedades no son de los propietarios, entonces todas estas señales de incertidumbre permanente hacen que no solamente aquel que tiene un ahorro no lo vuelque en una propiedad para después poner en alquiler, sino que también es poco lo que se construye”.

En ese terreno, afirmó: “El mercado locativo se nutre de la inversión privada, de aquellas personas que invierten sus ahorros de toda la vida en una propiedad para alquilarla y sumar a la jubilación, o de las que construyen departamentos para ponerlos en alquiler, entonces de eso se trata el mercado y de eso se trata la economía, y todo lo que ha pasado en los últimos años va en contra de eso, entonces el sueño de la vivienda propia cada vez está más lejos”.

 

Leve reactivación

Pese a todo, y ante la ausencia de alternativas de inversión tentadoras, mucha gente ha vuelto a enfocar sus ahorros en los ladrillos. Así lo indican los números de la industria de la construcción y también el faltante de algunos materiales e insumos y sus consecuentes subas de precios, que hasta se han llegado a señalar como maniobras especulativas.

Sobre este proceso, Puelles manifestó: “nosotros lo empezamos a percibir ya desde julio o agosto del año pasado, con la venta de los lotes, que fue lo primero que se reactivó post cuarentena. Ni bien se empezó a flexibilizar la actividad económica, se incrementaron las consultas por terrenos, y eso sigue sucediendo”.

A la hora de buscarle razones, señaló: “Muchos ahorristas con ahorros en dólares vieron una muy buena posibilidad, porque el precio del metro cuadrado en dólares, desde el año pasado, está mucho más barato que antes. Muchos apostaron a la construcción como resguardo de capital entonces”.

 

Propuesta del sector

“Nosotros, desde el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la Argentina (COFECI), hemos presentado una propuesta y estamos viendo que los legisladores se dan cuenta que se han equivocado. Durante años hemos estado aumentando los contratos por debajo de la inflación, en los años 17, 18, 19, los alquileres se actualizaron entre 30% y 35% anual con inflaciones en el orden del 50%. El año pasado se ajustó por encima de la inflación, y eso es por la incertidumbre”.

También, el Consejo propuso que los inquilinos que no puedan pagar el alquiler, sean asistidos por el Estado nacional, a través de una tarjeta AlquilAR, con un mecanismo similar al que se utiliza con la tarjeta AlimentAR". Estimó conveniente, además, aplicar los programas de financiamiento ‘Ahora 18’ y ‘Ahora 24’ para los inquilinos que hayan generado deudas.

Asimismo, para incentivar la construcción de viviendas, la entidad consideró necesaria la eximición de impuestos nacionales y provinciales a las unidades habitacionales de hasta 60 metros cuadrados destinadas para alquiler, que se construyan por el término de nueve años.