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Derecho a réplica al Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza
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Por Redacción

Derecho a réplica al Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza



La siguiente es una carta que publicamos haciendo honor al derecho a réplica pedido por el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza con respecto a la nota “Ley de Alquileres: no todos la cumplen”:



Mendoza, 07 de setiembre de 2015


SR. REPRESENTANTE LEGAL


Diario “EL CIUDADANO”


COLEGIO DE CORREDORES PUBLICOS


INMOBILIARIOS DE MENDOZA


DERECHO A RÉPLICA


_________________________________________________________________________ 


CPI. MIGUEL ANGEL ASTORGA en su carácter de Presidente, en representación del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, se dirige a Ud.- a fin de ejercer el derecho a réplica,  efectuar la contestación y aclaraciones pertinentes respecto de un artículo publicado en su edición de fecha Martes 25 de agosto de 2015 (página 5), que lleva por Título: “Ley de Alquileres: no todos la cumplen”.


Al respecto este Colegio hace saber a Ud.- y  por su intermedio al público en general, que:


PRIMERO: En relación a la afirmación formulada en la nota de referencia de que el Nuevo Código Civil y Comercial incluye bajo la órbita del derecho del consumo a todos los profesionales que incursionan en la  actividad inmobiliaria (martilleros, contadores, abogados, escribanos, médicos, agrimensores, sicólogos, odontólogos, ingenieros, arquitectos y demás), dentro del ámbito de “actividades profesionales”, con título universitario y matrícula oficial, cabe señalar que tal aseveración resulta inexacta pues, el Código Civil y Comercial ahora vigente NO ha derogado el art. 2 de la ley 24.240 modificado por la ley 26.361 (Ley de Defensa del Consumidor) que expresamente señala: “NO están comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la publicidad que se haga de su ofrecimiento. Ante la presentación de denuncias, que no se vincularen con la publicidad de los servicios, presentadas por los usuarios y consumidores, la autoridad de aplicación de esta ley informará al denunciante sobre el ente que controle la respectiva matrícula a los efectos de su tramitación”.-


En consecuencia, las profesiones liberales, entre ellas, la actividad del corredor  inmobiliario (que requiere matriculación en la jurisdicción respectiva, conforme  la normativa aplicable: Dec. Ley Nº 20266, modif. por ley 25.028 y ley provincial 7372) no se encuentran alcanzadas por la normativa contenida en la ley de defensa del consumidor y normas de derecho del consumo, salvo en lo relativo a la publicidad que haga de su ofrecimiento.


SEGUNDO:  se debe aclarar que la Ley de Locaciones Urbanas (Ley 23.091) conocida como “Ley de Alquileres”  ha sido completamente derogada por la ley 26.994 que sancionó el nuevo Código Civil y Comercial. En su lugar, diversas normas antes contenidas en dicha ley,  han sido incorporadas al nuevo Código Civil con algunas modificaciones.


El articulo por usted publicado y que replicamos incurre en el  error de citar dicha ley – hoy derogada- sin indicar cómo  ha quedado ahora delineado el sistema. Así induce a error y mezcla las previsiones legales referidas a: a) pago de alquileres anticipados, y b) depósitos en garantía, mezclando dichas situaciones, lo que no es exacto e induce a confusión al público en general.


El nuevo Código establece en el artículo 1196, que cuando el destino de la Locación es habitacional, no puede requerirse del locatario:


a) el pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes;


b) depósitos en garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;


c) el pago de valor llave o equivalentes.


Es decir que en concepto de depósito en garantía, el limite es el importe de un mes de alquiler  por “cada año” del contrato, debiendo tener presente que el plazo mínimo de la locación es de  DOS AÑOS, por lo que en dicho supuesto podría establecerse el pago del importe equivalente a dos meses de alquiler por tal concepto.-


TERCERO:Otra cuestión a rebatir es dejar en claro que en ningún momento ni oportunidad el Sr. MIGUEL ANGEL ASTORGA, Presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, ha ratificado  o avalado dichas  afirmaciones como se asevera en la nota arriba mencionada.


CUARTO: Respecto a lo señalado por el Dr. Mario Vadillo de la Asociación no Gubernamental Protectora en cuanto afirma que “La responsabilidad del pago de la comisión es del propietario, ya que el contrato es de servicio. Esto, de acuerdo a las leyes arancelarias  locales (art. 1255 CCY C) no debe ser un gravamen impuesto al inquilino” cabe decir que el art. 1255 reseñado se encuentra dentro de las disposiciones comunes a los contratos de obras y servicios,  NO correspondiéndose a la regulación especifica del contrato de corretaje QUE TIENE UNA NORMATIVA ESPECIFICA en el Nuevo Código Civil (arts. 1350, 1351 y sgtes del CCYC).-


Al respecto debemos indicar que el nuevo Código Civil y Comercial ha regulado el contrato de corretaje y sus requisitos como un contrato típico, y  se ha mantenido por otra parte la regulación de la actividad profesional, fuera del ámbito del Código, conforme las  disposiciones de las leyes especiales que rigen la actividad de corretaje; esto es  Dec. Ley Nº 20266, modif. por ley 25.028 y ley provincial 7372, por lo que en definitiva, el contrato de corretaje se rige por el Código Civil y Comercial unificado, y  el ejercicio de la profesión de corredor queda regulado por las normas que sobre matriculación contengan las leyes especiales, tanto nacionales como las provinciales antes citadas, dictadas en ejercicio del poder de policía de las profesiones, poder no delegado a la Nación.


Cabe señalar que conforme los Fundamentos del proyecto de Código unificado, en su momento se fijó el criterio de la consideración del corretaje desde el punto de vista del contrato en si mismo, y no desde la figura del corredor al señalar  que:


“En la misma línea de política legislativa se incluye el corretaje. Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.


En particular se han previsto normas para el cobro de la comisión. El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención. Si no hay estipulación, tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración de su contrato o, en su defecto, en el lugar en que principalmente realizó su cometido. A falta de todas ellas, la fija el juez….”


Es por ello que el nuevo Código dispone específicamente al respecto:


Artículo 1350: Comisión:


El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención.- Si no  hay estipulación tiene derecho a la del uso en el lugar de celebración del contrato o en su defecto en el lugar que principalmente realiza su cometido.- A falta de todas ellas la fija el juez”.-


Artículo 1351: Intervención de uno o de varios corredores:


Si solo interviene un corredor todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el art. 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo  comitente”.-


La normativa resulta clara al respecto:


1.- EL DERECHO DEL CORREDOR A PERCIBIR EL HONORARIO SURGE DEL TEXTO DEL CODIGO EN UNA NORMA ESPECIFICA RELATIVA AL CONTRATO DE CORRETAJE (ART. 1350).


2.-EL MONTO DE LA COMISION SURGE DE LO CONVENIDO ENTRE LAS PARTES.


3.- SI NO SE HUBIESE CONVENIDO RIGE LA QUE ES DE USO EN EL LUGAR DE CELEBRACION


4.-A FALTA DE USOS, LO FIJARA EL JUEZ.


5.- SI INTERVIENE SOLO UN CORREDOR, TODAS LAS PARTES LE DEBEN COMISION, EXCEPTO PACTO EN CONTRARIO.


6.- SI INTERVIENE UN CORREDOR POR CADA PARTE, CADA UNO DE ELLOS  SOLO TIENE DERECHO A COBRAR COMISION DE SU COMITENTE.


QUINTO: Es importante aclarar que en materia de locación de inmuebles resulta de plena aplicación el Artículo 958 del CCYCN que dispone: “Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres.”


En conclusión  en el artículo publicado y que rebatimos se ha incurrido en una grave serie de errores y afirmaciones inexactas y contrarias a los textos legales específicamente aplicables, situación que este Colegio se ve en la obligación de denunciar y aclarar  en defensa de  los profesionales afectados y del público en general.-


Queda así plasmada la posición del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza y de su Presidente CPI. MIGUEL ANGEL ASTORGA.


Es nuestra intención que la Réplica sea debidamente publicada por el Diario en cuestión y en fecha próxima.


 


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Derecho a réplica al Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza

La siguiente es una carta que publicamos haciendo honor al derecho a réplica pedido por el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza con respecto a la nota “Ley de Alquileres: no todos la cumplen”:

Mendoza, 07 de setiembre de 2015

SR. REPRESENTANTE LEGAL

Diario “EL CIUDADANO”

COLEGIO DE CORREDORES PUBLICOS

INMOBILIARIOS DE MENDOZA

DERECHO A RÉPLICA

_________________________________________________________________________ 

CPI. MIGUEL ANGEL ASTORGA en su carácter de Presidente, en representación del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, se dirige a Ud.- a fin de ejercer el derecho a réplica,  efectuar la contestación y aclaraciones pertinentes respecto de un artículo publicado en su edición de fecha Martes 25 de agosto de 2015 (página 5), que lleva por Título: “Ley de Alquileres: no todos la cumplen”.

Al respecto este Colegio hace saber a Ud.- y  por su intermedio al público en general, que:

PRIMERO: En relación a la afirmación formulada en la nota de referencia de que el Nuevo Código Civil y Comercial incluye bajo la órbita del derecho del consumo a todos los profesionales que incursionan en la  actividad inmobiliaria (martilleros, contadores, abogados, escribanos, médicos, agrimensores, sicólogos, odontólogos, ingenieros, arquitectos y demás), dentro del ámbito de “actividades profesionales”, con título universitario y matrícula oficial, cabe señalar que tal aseveración resulta inexacta pues, el Código Civil y Comercial ahora vigente NO ha derogado el art. 2 de la ley 24.240 modificado por la ley 26.361 (Ley de Defensa del Consumidor) que expresamente señala: “NO están comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la publicidad que se haga de su ofrecimiento. Ante la presentación de denuncias, que no se vincularen con la publicidad de los servicios, presentadas por los usuarios y consumidores, la autoridad de aplicación de esta ley informará al denunciante sobre el ente que controle la respectiva matrícula a los efectos de su tramitación”.-

En consecuencia, las profesiones liberales, entre ellas, la actividad del corredor  inmobiliario (que requiere matriculación en la jurisdicción respectiva, conforme  la normativa aplicable: Dec. Ley Nº 20266, modif. por ley 25.028 y ley provincial 7372) no se encuentran alcanzadas por la normativa contenida en la ley de defensa del consumidor y normas de derecho del consumo, salvo en lo relativo a la publicidad que haga de su ofrecimiento.

SEGUNDO:  se debe aclarar que la Ley de Locaciones Urbanas (Ley 23.091) conocida como “Ley de Alquileres”  ha sido completamente derogada por la ley 26.994 que sancionó el nuevo Código Civil y Comercial. En su lugar, diversas normas antes contenidas en dicha ley,  han sido incorporadas al nuevo Código Civil con algunas modificaciones.

El articulo por usted publicado y que replicamos incurre en el  error de citar dicha ley – hoy derogada- sin indicar cómo  ha quedado ahora delineado el sistema. Así induce a error y mezcla las previsiones legales referidas a: a) pago de alquileres anticipados, y b) depósitos en garantía, mezclando dichas situaciones, lo que no es exacto e induce a confusión al público en general.

El nuevo Código establece en el artículo 1196, que cuando el destino de la Locación es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes;

b) depósitos en garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

Es decir que en concepto de depósito en garantía, el limite es el importe de un mes de alquiler  por “cada año” del contrato, debiendo tener presente que el plazo mínimo de la locación es de  DOS AÑOS, por lo que en dicho supuesto podría establecerse el pago del importe equivalente a dos meses de alquiler por tal concepto.-

TERCERO:Otra cuestión a rebatir es dejar en claro que en ningún momento ni oportunidad el Sr. MIGUEL ANGEL ASTORGA, Presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, ha ratificado  o avalado dichas  afirmaciones como se asevera en la nota arriba mencionada.

CUARTO: Respecto a lo señalado por el Dr. Mario Vadillo de la Asociación no Gubernamental Protectora en cuanto afirma que “La responsabilidad del pago de la comisión es del propietario, ya que el contrato es de servicio. Esto, de acuerdo a las leyes arancelarias  locales (art. 1255 CCY C) no debe ser un gravamen impuesto al inquilino” cabe decir que el art. 1255 reseñado se encuentra dentro de las disposiciones comunes a los contratos de obras y servicios,  NO correspondiéndose a la regulación especifica del contrato de corretaje QUE TIENE UNA NORMATIVA ESPECIFICA en el Nuevo Código Civil (arts. 1350, 1351 y sgtes del CCYC).-

Al respecto debemos indicar que el nuevo Código Civil y Comercial ha regulado el contrato de corretaje y sus requisitos como un contrato típico, y  se ha mantenido por otra parte la regulación de la actividad profesional, fuera del ámbito del Código, conforme las  disposiciones de las leyes especiales que rigen la actividad de corretaje; esto es  Dec. Ley Nº 20266, modif. por ley 25.028 y ley provincial 7372, por lo que en definitiva, el contrato de corretaje se rige por el Código Civil y Comercial unificado, y  el ejercicio de la profesión de corredor queda regulado por las normas que sobre matriculación contengan las leyes especiales, tanto nacionales como las provinciales antes citadas, dictadas en ejercicio del poder de policía de las profesiones, poder no delegado a la Nación.

Cabe señalar que conforme los Fundamentos del proyecto de Código unificado, en su momento se fijó el criterio de la consideración del corretaje desde el punto de vista del contrato en si mismo, y no desde la figura del corredor al señalar  que:

“En la misma línea de política legislativa se incluye el corretaje. Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.

En particular se han previsto normas para el cobro de la comisión. El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención. Si no hay estipulación, tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración de su contrato o, en su defecto, en el lugar en que principalmente realizó su cometido. A falta de todas ellas, la fija el juez….”

Es por ello que el nuevo Código dispone específicamente al respecto:

Artículo 1350: Comisión:

El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención.- Si no  hay estipulación tiene derecho a la del uso en el lugar de celebración del contrato o en su defecto en el lugar que principalmente realiza su cometido.- A falta de todas ellas la fija el juez”.-

Artículo 1351: Intervención de uno o de varios corredores:

Si solo interviene un corredor todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el art. 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo  comitente”.-

La normativa resulta clara al respecto:

1.- EL DERECHO DEL CORREDOR A PERCIBIR EL HONORARIO SURGE DEL TEXTO DEL CODIGO EN UNA NORMA ESPECIFICA RELATIVA AL CONTRATO DE CORRETAJE (ART. 1350).

2.-EL MONTO DE LA COMISION SURGE DE LO CONVENIDO ENTRE LAS PARTES.

3.- SI NO SE HUBIESE CONVENIDO RIGE LA QUE ES DE USO EN EL LUGAR DE CELEBRACION

4.-A FALTA DE USOS, LO FIJARA EL JUEZ.

5.- SI INTERVIENE SOLO UN CORREDOR, TODAS LAS PARTES LE DEBEN COMISION, EXCEPTO PACTO EN CONTRARIO.

6.- SI INTERVIENE UN CORREDOR POR CADA PARTE, CADA UNO DE ELLOS  SOLO TIENE DERECHO A COBRAR COMISION DE SU COMITENTE.

QUINTO: Es importante aclarar que en materia de locación de inmuebles resulta de plena aplicación el Artículo 958 del CCYCN que dispone: “Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres.”

En conclusión  en el artículo publicado y que rebatimos se ha incurrido en una grave serie de errores y afirmaciones inexactas y contrarias a los textos legales específicamente aplicables, situación que este Colegio se ve en la obligación de denunciar y aclarar  en defensa de  los profesionales afectados y del público en general.-

Queda así plasmada la posición del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza y de su Presidente CPI. MIGUEL ANGEL ASTORGA.

Es nuestra intención que la Réplica sea debidamente publicada por el Diario en cuestión y en fecha próxima.

 

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